老物业的服务合同其实早就到期了，之前因业委会未成立，继续服务着。但新选出来的业委会小伙伴们热情高涨，特别想快点为业主们做点实事，于是提出了一系列的改进要求，结果老物业这边仔细一核算，发现真要满足这些新要求，投入的成本实在太高，实在做不下来，索性就直接提前撤了。而新的物业公司又还没谈妥接手，这一下子小区就陷入了“无人管理”的真空期，各种问题和风险立马就落到了每位业主日常生活中：
一、 眼前烂摊子：生活质量瞬间倒退
-
垃圾围城：保洁一停工，垃圾桶两三天就满溢，垃圾堆在楼道、小区里，夏天臭气熏天，滋生蚊蝇病菌，简直没法住人。
-
安全真空：保安一撤岗，大门无人看管，楼道巡逻清零，小偷知道消息可能会来“光顾”，安全隐患巨大。
-
设施停摆：电梯没人维保，万一故障会困人；二次供水水泵、公共照明坏了没人修，高层没水喝，晚上一片黑。
-
报修无门： 家里管道堵了、跳闸了，找不到人处理，业主只能干着急。
二、 长远麻烦：烂摊子难收拾
-
欠费停供： 物业走后，但小区公共电费、水费可能还欠着，供电局、水务公司可不会留情面，最终会对整个小区停水停电，全体业主受害。
-
账目黑洞： 老物业负气离开，很可能带走或丢失关键图纸（如水电管网图）、设备说明书、业主名单，特别是公共收益账目成了一笔糊涂账，钱去哪了根本说不清。
-
官司缠身： 老物业在服务期签的合同如:垃圾清运、电梯维保，老物业一走，供应商收不到钱，可能会起诉全体业主或业委会，麻烦无穷。
新业委会本想为新官上任三把火，为业主争取权益，但如果方法不当，反而会把好事变坏事。如何避免这种“双输”局面？下面方法可供参考：
第一招：提要求前，先学会算账和沟通
-
要求要合理，成本要清晰：新业委会不能只提“五星级服务”的过于理想化要求。在提出增加服务或整改前，必须调研市场价，搞清楚实现这些要求需要增加多少成本，然后结合小区实际情况，比如当前收费标准参考当地市场，应处于什么样的服务水平，更应思考：这笔钱从哪里出？是动用公共收益？还是需要涨物业费？如果涨费，业主们是否愿意？如果降费，需要降到多少，确保物业能接受，并能保证对应的服务水平。
-
沟通是桥梁，不是武器：千万别动不动就下“最后通牒”，应先和物业经理私下、友好地沟通，了解他们的难处（比如成本压力、人员配置）。比如说：“王经理，我们很多业主反映绿化修剪不及时，你看是有什么困难？” 先寻求合作解决方案，而不是直接对抗。
第二招：设置安全阀，杜绝突然摆烂
-
超长交接期：在物业服务合同里，必须白纸黑字写明：无论合同因何原因终止，老物业必须继续服务至少2-3个月，直到新物业顺利进场。 想提前甩手走人？则属严重违约，需支付高额违约金，这样可给业委会充足的缓冲时间去选聘新物业。
-
退出保证金：要求物业公司提前押一笔钱在业委会。万一老物业没完成交接就偷偷跑了，这笔钱业委会就可以扣下，当作小区应急管理的备用金。用这招，能实实在在地防止老物业摆烂撂挑子。
第三招：手里有粮，心中不慌
-
常备“备胎”：业委会不能等到要和老物业“离婚”时才开始“找对象”。平时就该留意并接触几家口碑好的物业公司，了解他们的服务标准和报价。这样真有需要时，能迅速启动换聘程序，缩短“空窗期”。
-
熟悉流程：业委会成员要提前学习、摸透更换物业的全部法律流程（如何召开业主大会、如何招标、签合同、如何用好物业软件【美邻里】将关键数据掌握在业委会手里，防止未来新旧物业交接不顺畅等问题）,流程不熟是导致交接期漫长的主要原因。
总结：
新业委会初衷肯定是好的，真心想为小区做点事。但也不能光凭热情干事，得讲方法、有策略。真正的成功，不是把老物业逼走了事，而是要么督促他们把服务做好，要么顺顺利利换家更好的进来，这才是真正为全体业主着想、对大家负责的表现。
