当资本散去，物业股退市潮里藏着什么
2026年2月20日下午四点，香港交易广场的大屏幕上，金科服务的股票代码“09666.HK”悄然熄灭。这家曾经顶着“西南物业第一股”光环的企业，用了五年多时间走完了一个完整的轮回——从敲钟上市到黯然离场。
它成了继蓝光嘉宝、华发物业、融信服务之后，第四家从港股退市的物管企业。
消息出来那天，我和一个在物业行业干了十几年的老朋友聊起这事。他在电话那头沉默了一会儿，说：“你知道吗，当年金科服务最风光的时候，市值冲到550多亿，我们开会都拿它当案例。现在退市前只剩52亿，蒸发了九成。”他的语气里，有点唏嘘，也有点庆幸——庆幸自己所在的公司还没走到这一步。
一、那个曾经“非上市不可”的年代
把时间拉回到2020年左右。那时候，物业公司去港股上市，简直是地产圈最时髦的事。分拆物业板块单独上市，成了各大房企的标配动作。理由听起来很性感：物业有稳定的现金流，抗周期，还有想象空间巨大的增值服务。资本市场上，物业股的市盈率动不动就飙到三五十倍，比母公司地产板块高出一大截。
金科服务就是那个时代的宠儿。2020年11月在港交所挂牌，发行价44.8港元，首日市值就冲上280亿。到2021年2月，股价一度摸高到85港元，市值突破550亿。那时候的物业圈，谁要是不谈点“估值逻辑”、“规模扩张”，都不好意思跟人打招呼。
我那朋友说，那段时间他们公司开会，PPT里全是“管理面积增速”、“第三方拓展占比”这些词。所有人都在赌一件事：只要规模够大，未来就能变现。
二、怎么就“凉”了？
所以，现在这股退市潮，到底是怎么发生的？
最直接的原因，是“价格不合适了”。
金科服务退市前，市盈率长期徘徊在6倍以下。相比之下，A股同类物业公司普遍还能维持在12倍左右。港股对物业股的估值逻辑，已经彻底变了。流动性枯竭，每天成交量寥寥无几，再融资功能基本丧失。但维持上市地位的成本——信息披露、合规审计、投资者关系——一样没少。大股东算一笔账，与其在公开市场被低估，不如干脆私有化，自己拿回来好好经营。
更深一层的原因，是“规模故事讲不下去了”。
以前资本市场看物业股，核心逻辑是“管理面积×单价=未来收入”。只要你能讲出规模扩张的故事，估值就给你打满。但后来大家发现，规模不等于利润。收进来的盘子没那么好消化，亏损的、管理不善的、业主不买账的，一大堆。金科服务2022年到2024年，归母净利润累计亏损超过30亿。主要原因之一，就是对关联开发商的大额应收款项做了减值拨备。
资本开始清醒了：有规模没利润，有收入没现金，这故事讲不下去了。
还有一个无法回避的——地产母公司的拖累。
金科服务的母公司金科股份，2021年下半年开始陷入流动性危机。为了自救，当年12月把持有的22%金科服务股权转让给博裕资本，套现37亿多港元。博裕最初的角色是“战略投资者”，本想搭个便车。没曾想，金科股份的窟窿越来越大，质押给博裕的股份被司法拍卖，博裕被动接盘，持股比例一路升到55.91%，成了实际控制人。然后，就不得不面对一个问题：手里这块资产，到底是留还是走？
三、私有化之后，是出路还是退路？
博裕的选择是——走。
2025年11月，博裕发起全面要约收购，以每股8.69港元的价格收走剩余股份。这个价格比当时的市价溢价了26.49%，算是给了小股东一个还算体面的退路。2026年1月，要约获得95%以上的无利害关系股东接纳。2月20日，正式退市。
表面看，这是一场由大股东主导的“主动撤退”。但业内人士心里都明白，这其实是债务、股权、规则和周期合力之下的一场“被动接盘与主动自救”。
退市后，金科服务账上还躺着26.5亿现金，在管面积约2.19亿平方米。剥离了上市公司的监管约束和市场预期压力，博裕可以更灵活地进行资产处置、业务收缩或并表重组。中物智库一位研究员说得挺直白：“真正决定金科服务未来曲线的，不是股东名字从‘金科股份’变成了‘博裕资本’，而是能不能在‘脱胎换骨’的过程中，完成几件朴素却艰难的事——把钱收回来一点，把好项目做扎实一点，把亏损的项目砍得更决绝一点。”
四、物业的底色，终究不在股市里
这波退市潮，问的不是“物业公司还值不值得投”，而是另一个问题：
当资本的热钱退去，我们还能不能安心地把手头的事做好？
我见过一些物业人，他们其实挺朴素的。保安老周每天在门口跟进出的人打招呼，保洁李姐记得每层楼谁家有老人需要多关照，工程小张半夜接到报修电话二话不说爬起来。他们可能听不懂“估值逻辑”，但他们知道，小区干净了、安全了、住着舒服了，业主心里就有杆秤。
这杆秤，可能比股市上的数字更真实。
观点指数在一份报告里说，未来衡量物企价值的核心标准，将是“现金流的确定性、人效的提升空间与可验证的盈利模型”。这话听起来冷酷，但或许足够真实。
退市不是末日。对真正做事的物业公司来说，离开聚光灯，也许反而能更专注地打磨服务。而那些只想靠概念圈钱的，退不退，早晚都一样。
毕竟，物业这个行当，最终还是要回到人和人之间的那点信任。股价可以跌，估值可以变，但业主对“家”的那份安心，永远是刚需。
